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時間:2022-05-31 09:06
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部門解讀丨《遵義市支持房地產市場平穩健康發展十條措施》政策解讀

一、製定背景

2022年4月29日中共中央政治局會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展。為深入貫徹落實中央會議精神,進一步落實“穩地價、穩房價、穩預期”和“保交樓、保民生、保穩定”工作目標,更好滿足居民的合理住房需求,促進我市房地產市場良性循環和健康發展,製定《遵義市支持房地產市場平穩健康發展十條措施》(以下簡稱“措施”)。

二、重點內容解讀

《措施》主要從十個方麵提出支持我市房地產市場平穩健康發展的具體措施,重點內容解讀如下:

(一)用地供應方麵。《措施》強調要培育土地市場,提升土地價值。要求根據商品住房庫存去化周期科學確定供地節奏,對商品住房庫存消化周期在6個月以下的縣(市、區),加快土地供應節奏;18-36個月的減少土地供應;36個月以上的,原則上停止土地供應。可結合市場實際調整商住比,對商業房地產庫存消化期高於24個月的區域,放緩或者停止商業用地供應。經審批可將商業用地調整為居住用地。

(二)優化住房市場供給方麵。《措施》指出,允許已通過方案審批的房地產項目,結合市場需求對商業和住宅比例、戶型結構作出調整。對提升型成品住宅建設比例不再作統一要求,房地產開發企業可根據市場需求申報成品住宅基本型和提升型的建設比例。從陽台麵積計算、住宅層高上限及停車位配置方麵提出優化措施,鼓勵企業創新住宅產品類型;在住宅陽台底板至上蓋的垂直空間內無水平鏤空板、連接橫梁、掛牆等結構體的前提下,陽台底板至頂板垂直高度達到或超過兩個自然層的不封閉陽台,視為露台,不計算建築麵積且不納入容積率計算;住宅建築層高上限由3米調整為3.6米;取消停車位分區配置要求,住宅統一按每100平方米配建1個停車位。

(三)規範商品房預售許可審批方麵。明確商品房預售許可按樓棟進行審批,不簡單以形象進度取代法律法規規定的預售許可條件。

(四)規範地下空間管理方麵。《措施》對地下空間土地出讓金繳納、地下空間產權登記等問題作了明確。以2007年10月1日國家分層設立建設用地使用權為節點,分時段製定地下空間土地出讓金計算標準,其中車庫按照“2020版基準地價的70%×土地使用年期修正係數×建築麵積”補繳地下一層土地出讓金,商業按照“2020版基準地價×土地使用年期修正係數×建築麵積”補繳地下一層土地出讓金。對符合規劃尚未繳納地下空間土地出讓金的,先行辦理該部分竣工規劃認可,並參照劃撥用地使用權辦理首次登記;繳納地下空間土地出讓金後,可辦理轉移登記。

(五)加大信貸金融支持方麵。《措施》鼓勵金融機構按照市場化的原則支持房地產開發企業合理融資需求,推行“一樓一策”差別化住房信貸政策和貸款保證金製度。鼓勵引導金融機構實行首套房貸款首付20%政策,對擁有一套住房並結清購房貸款的家庭,再次申請貸款購房的,執行首套房貸款政策。

(六)加大住房公積金政策支持力度方麵。關於樓盤準入條件,對形象進度的要求是住宅主體進度達70%(含)以上,這裏強調的是住宅主體而不是整個樓棟主體,從住宅的第1層算起,比如,一棟樓12層,如果第1、2層都不是住宅,第3層至12層是住宅,這棟樓要在住宅的第7層(也就是總的第9層)修好後,就能申請準入;樓層比例計算方式為向下取整,而不是四舍五入取整。如10層高的住宅樓棟,在第7層修好後就能申請準入;11層高的住宅樓棟,用比例乘出來為7.7層,此時就向下取整為7層,也就是在第7層就能申請準入。關於異地貸款放寬到全國,此次將區域範圍放寬到了全國,申請材料、貸款條件、套數認定等,按現行規定執行。關於最高貸款額度,進城落戶農民補息貸款最高貸款額同步調整,成品房政策支持區域僅限四城區,其他地方的成品房最高貸款額度與非成品房一致;高層次人才貸款政策支持,各縣(區、市)都應當支持,但僅適用我市A類引進高層次人才,按照市委組織部有關文件執行,在辦理貸款時,需借款申請人提供當地人才工作領導小組出具的有關證明。

(七)優化行業營商環境方麵。《措施》明確了建設項目全過程審批時限。可“容缺後補”辦理《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》《商品房預售許可證》。按照“誰受益、誰出資”的原則,除國家、省、市有明文規定,建成後無償移交政府的小區配套服務設施外,其餘按規劃配建的公共服務設施實行有償使用。房地產開發企業可將商品房配套車位整體劃轉給同一投資主體內部所屬企業(包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間),受讓企業須承繼原開發企業的相應權利和義務,劃轉後車位使用需首先滿足業主需求,劃轉後車位的出租和出售參照房地產開發企業出租和出售車位的規定執行。

(八)規範房地產市場秩序方麵。《措施》指出,將加強對房地產開發項目全過程監管,有效治理房地產市場亂象,嚴厲打擊房地產領域發布虛假廣告、侵害購房群眾合法權益等違法違規行為,並對房地產開發企業、中介機構及從業人員等主體的違法違規行為提出具體懲處措施。

(九)加強預售資金監管方麵。對預售資金實行全過程全額監管,確保專款專用。

(十)合理引導市場預期方麵。《措施》指出,充分發揮主流新聞媒體的引導作用,準確解讀房地產市場形勢和政策,正確引導輿論和市場預期,加強網絡平台、自媒體等媒介發布管理。

三、執行說明

《措施》自印發之日起實施,各縣(市)人民政府可參照執行,並結合實際製定細化措施,後期法律法規、上級政策有不同規定的,從其規定。

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